Sök

När du köper en nyproducerad bostadsrätt finns det många saker att tänka på. Vem bär ansvar för eventuella fel och brister? Här går vi igenom de vanligaste frågorna som kan uppkomma.

Text: Oscar Coronel, jurist Familjens Jurist & Fredrik Aldmo, jurist Familjens Jurist

Du kan ofta göra olika tillval gällande lägenhetens utrustning och standard, och det är många avtal som ska ingås. Som köpare har du ofta kontakter med byggbolaget och mäklaren. Samtidigt blir du även medlem i den nybildade bostadsrättsföreningen. Det kan många gånger vara förvirrande med alla olika parter - särskilt om det skulle vara något fel i lägenheten.

Nu kommer vi att gå igenom de vanligaste frågorna som kan uppkomma – och ge några viktiga råd.

Vad är ett bokningsavtal?

När du hittat en nyproducerad lägenhet som verkar intressant är det första steget  att boka lägenheten. Då skriver du ett bokningsavtal med bostadsproducenten och du betalar oftast en bokningsavgift.

Bokningsavtalet betyder att du visar intresse för att i framtiden köpa en viss lägenhet. Bokningsavtalet innebär alltså inte du har rätt att få en viss lägenhet, men bostadsproducenten kan inte heller kräva att du måste köpa en viss lägenhet.

Tänk på: Om du väljer att inte köpa lägenheten riskerar du i många fall att inte få tillbaka bokningsavgiften. Därför är det viktigt att du är säker på att du vill ha lägenheten - eller att du är beredd att riskera att förlora bokningsavgiften om du skulle ändra dig.

Vad är ett förhandsavtal?

Nästa steg är ofta att du tecknar ett bindande förhandsavtal med den nybildade bostadsrättsföreningen. Förhandsavtalet innebär i korthet att du lovar att i framtiden ingå ett så kallat upplåtelseavtal avseende lägenheten. Du lovar alltså att i framtiden köpa lägenheten från den nybildade bostadsrättsföreningen. Eftersom förhandsavtalet är bindande är det därför viktigt att du som köpare är säker på att du har finansiering för köpet när det är dags för inflyttning och betalning.

Tänk på: Om du inte fullföljer förhandsavtalet riskerar du att behöva betala ett betydande skadestånd till bostadsrättsföreningen.

Vad är ett upplåtelseavtal?

Upplåtelseavtalet är det avtal som så att säga skapar bostadsrätten, alltså din rätt att nyttja lägenheten. Det kan närmast jämföras med köpekontraktet vid ett vanligt bostadsrättsköp. När upplåtelseavtalet har undertecknats är nästa steg att få nycklarna och att betala för lägenheten. I de allra flesta fall gör du det genom att betala en så kallad insats och upplåtelseavgift till bostadsrättsföreningen.

Vad händer om jag inte kan betala insatsen eller upplåtelseavgiften?

Eftersom både förhandsavtalet och upplåtelseavtalet som huvudregel är bindande för både dig och bostadsrättsföreningen, har föreningen rätt att häva avtalet om du inte kan betala. Detta innebär att du inte har rätt att få lägenheten, och dessutom riskerar du att bli skadeståndsskyldig för eventuella ekonomiska förluster som bostadsrättsföreningen drabbas av.

Vad händer om jag bryter mot avtalen?

Eftersom det finns stora ekonomiska risker med att bryta mot förhands- och upplåtelseavtal är det bästa rådet att alltid försöka fullfölja avtalen. Alltså betala för lägenheten. Om du sedan märker att du inte har råd behålla lägenheten, kan du sälja den vidare  genom en vanlig försäljning. Det är ofta betydligt billigare än att bryta mot avtalen och riskera betydande skadeståndskrav.

Tänk på: Om du har tecknat upplåtelseavtal men ännu inte fått flytta in, kan du i vissa fall sälja lägenheten vidare redan innan du flyttat in. En sådan affär är ofta komplicerad. Därför är det viktigt att du kontaktar en skicklig fastighetsmäklare som kan hjälpa dig.

Vem bär ansvar för fel i en bostadsrätt?

Utgångspunkten är att din bostadsrätt ska stämma överens med vad du och bostadsrättsföreningen har avtalat avseende lägenhetens skick. Om avtalet inte reglerar skicket är utgångspunkten att bostadsrätten ska vara i sådant skick som är normalt för området - eller brukligt för orten. Det är alltså bostadsrättsföreningen som bär ansvar för lägenhetens skick, samt eventuella fel och brister.

Vad är bostadsrättslagen?

Om bostadsrätten inte är i avtalat skick kan du som köpare begära att bostadsrättsföreningen åtgärdar felet eller bristerna. Om föreningen inte åtgärdar felet eller bristerna inom skälig tid har du som bostadsrättsinnehavare rätt att själv åtgärda felet - på föreningens bekostnad. Enligt bostadsrättslagen ska du vända dig direkt till föreningens styrelse med dina krav.

En vanlig missuppfattning - tänk på detta

Det är inte ovanligt att styrelsen i en sådan situation hänvisar direkt till bostadsproducenten, som egentligen är fel part enligt bostadsrättslagen. Detta bygger ofta på en missuppfattning om att producenten har lämnat garantier till dig som enskild köpare. Garantierna gäller dock bara som utgångspunkt mellan producenten och föreningen. Oavsett bostadsrättslagens regler är det vanligt att bostadsproducenten tar på sig ett ansvar för att åtgärda fel och brister i bostadsrätten - ofta görs detta enbart av god vilja.

Du har alltså bara rätt att kräva att producenten avhjälper fel eller brister om det finns ett uttryckligt åtagande gentemot dig som köpare - alltså ett löfte om ansvar för att åtgärda fel eller brister.

Tänk på: Eftersom garantierna som producenten har lämnat till bostadsrättsföreningen kan innehålla krav på att fel påtalas av föreningen inom en viss tid - är det viktigt att du ser till att föreningen fullgör sin skyldighet att påtala felet.

Vad händer om föreningen inte påtalar ett fel i tid?

Om föreningen inte påtalar felet i tid kan du som bostadsrättsinnehavare drabbas av ekonomisk skada. Ytterst skulle föreningens styrelse kunna bli skadeståndsskyldig gentemot dig för den skada som uppstått - men det kan vara mycket komplicerat att driva ett sådant ärende.

Rådet är därför att du alltid bör vara engagerad och kräva svar av styrelsen, och att du försöker få felen åtgärdade. Antingen av producenten eller föreningen. Generellt sett lönar det sig att vara pådrivande och inte vänta på att det hela ska lösa sig.

Tänk på: Även om det rent rättsligt är bostadsrättsföreningen som ansvarar, kan mycket vara vunnet på att ha en dialog med bostadsproducenten.

Relaterade tjänster