Sök

"Överlåtelse av hyresrätt till närstående – vad gäller? "

- Johan Essén, jurist Familjens Jurist

Vad gäller om du vill överlåta din hyresrätt till dina barn? Kan ett barnbarn ta över mormors lägenhet i stan? När kan man egentligen överlåta sin hyresrätt? I denna artikel tar vi upp vad hyreslagens strikta regler om överlåtelse innebär och vilka krav som ställs på hyresgästen och den som vill ta över hyreskontraktet.

Har en hyresgäst inte längre ett behov av sin hyresrätt och det bor någon i lägenheten tillsammans med hyresgästen kan det finnas en möjlighet att överlåta hyreskontraktet till henne eller honom. För att få ta över hyreskontraktet behövs hyresvärdens tillstånd. Om hyresvärden nekar överlåtelsen eller inte svarar på en ansökan om överlåtelse kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden med en ansökan om tillstånd till överlåtelse. Hyresnämnden prövar då om hyresgästen har rätt enligt hyreslagen att överlåta hyreskontraktet och kommer besluta utifrån regleringen i jordabalkens tolfte kapitel, även kallad hyreslagen.

Regleringen är strikt och flera förutsättningar måste vara uppfyllda för att hyresgästen ska få överlåta sin hyresrätt. Först och främst ska hyresgästen inte längre använda hyresrätten som bostad. Det går alltså inte att överlåta hyreskontraktet till den man bor med för att man tillfälligt ska flytta därifrån, eller bo i bostaden någon dag i veckan framöver.

Den som ska ta över hyreskontraktet måste vara ”närstående” till hyresgästen, vilket i regel innebär en partner eller släktningar i rakt nedåt eller uppåtstigande led, så som barn eller barnbarn, föräldrar eller far- eller morföräldrar. Andra släktningar och personer har ansetts som närstående men det sker en prövning i varje enskilt fall. Generellt kan man säga att ju längre ifrån man är som släktning eller närstående desto svårare är det att uppfylla detta krav. Goda vänner anses inte som närstående i lagens mening.

Hyresgästen måste vidare ha ”varaktigt sammanbott” med den närstående. Sammanbott innebär att man har delat hushåll så som att dela på hushållsinköp och kostnader, städning, umgänge i hemmet mm. Om personen har varit inneboende i hyresrätten har de inte sammanbott enligt hyreslagen. Sammanboendet måste även ha varit varaktigt, det vill säga under en längre tid. Enligt tidigare rättsfall har det ansetts att om de närstående bott med varandra i ungefär tre år är kravet om varaktighet uppfyllt.

Det sista kravet är att hyresvärden ska kunna skäligen nöja sig med förändringen, det vill säga den nya hyresgästen. Då tittar hyresnämnden på den närståendes möjligheter att betala hyran och övriga levnadskostnader, och om det finns en historik av till exempel störningar i boendet.

Reglerna kring överlåtelse gäller även för dödsbon och det är inte ovanligt att en närstående bor kvar i en lägenhet där dödsboet formellt sett har blivit hyresgäst efter hyresgästens bortgång. Då kan dödsbodelägarna ansöka om att få överlåta hyresrätten från dödsboet till den närstående.