Vad innebär ett generationsskifte?

Att överföra en fastighet från äldre till yngre släktingar kallas i dagligt tal för generationsskifte. Många tror att ett generationsskifte kan genomföras snabbt och enkelt med ett gåvobrev eller köpekontrakt. Så enkelt är det tyvärr inte. Om ett generationsskifte ska gå till på rätt sätt måste en mängd olika frågor lösas innan man skriver själva köpekontraktet eller gåvobrevet.

Först måste alla inblandade vara införstådda med vilka familjerättsliga konsekvenser som kommer att uppstå. Dessutom måste man titta på skatterättsliga- och finansieringsfrågor. Slutligen måste en mängd fastighetsrättsliga frågor analyseras.

Tänk på: Ett generationsskifte är med andra ord inget som bör stressas fram.

Hur gör man ett generationsskifte?

Ordet generationsskifte förknippas ofta med lantbruk. Men många av de juridiska frågor som aktualiseras vid generationsskifte av lantbruksfastighet blir även aktuella om skiftet handlar om en enklare sommarstuga.

Att genomföra ett lyckat generationsskifte av en fastighet kräver många juridiska och ekonomiska överväganden. Vad många glömmer bort är att sådana beslut måste bygga på de inblandade personernas önskemål.

Den viktigaste frågan som man måste ställa sig inför ett generationsskifte är därför följande: Vad vill vi uppnå?

Prata igenom frågan inom släkten

Det bästa sättet att ta reda på vilka önskemål som finns är helt enkelt hålla ett slags familjeråd där den äldre generationen får berätta vad de har för planer för fastigheten. Ett önskemål som ofta kommer upp först i efterhand är att fastigheten ska hållas inom släkten - men då är det egentligen försent.

När den äldre generationen klargjort sin vilja bör de som ska ta emot fastigheten få framföra sina önskemål och tankar.  Hur man bör agera för att säkerställa att en fastighet hålls inom släkten finns mer utförligt beskrivet i denna artikel.

Ta reda den familjerättsliga situationen

När det är klarlagt vad alla vill bör man se över den familjerättsliga situationen. Det förekommer ibland att den som ger bort fastigheten vill ha rätt att bo kvar - eller nyttja fastigheten på något sätt. Ur ett arvsrättsligt perspektiv kan sådana villkor dock leda till tvist mellan givarnas arvingar.

Det är också ett vanligt förekommande upplägg att barn som får en fastighet i gåva från sina föräldrar kompenserar sitt syskon genom att betala en summa direkt till syskonet. Innan man genomför ett sådant upplägg är det bra att prata med en familjerättsjurist - eftersom det finns regler om förskott på arv att ta hänsyn till. Läs mer och boka tid här.

Tänk på: Att skriva ett gåvobrev avseende en fastighet utan att först ta hjälp av en expert kan leda till stora konsekvenser vid en framtida fråga om arv.

Ta reda på den skattemässiga situationen

Även om man känner att den familjerättsliga situationen är glasklar kan det uppstå oväntade ekonomiska och skattemässiga konsekvenser. För att undvika att det uppstår en orättvis ekonomisk situation är det alltid bra att låta en fastighetsmäklare värdera fastigheten. Ett taxeringsvärde och ett faktiskt marknadsvärde kan skilja sig åt avsevärt. Ojämlika gåvor är en mycket vanlig källa till konflikter mellan syskon.

I vissa fall är fastigheten som ska övertas belånad. Om det barn som ska ta över fastigheten även tar över ansvaret för lånet måste du tänka på en viktig detalj. Ett övertagande av lån är att betrakta som ett vederlag - och ett vederlag kan leda till kännbara skattekonsekvenser för de inblandade.

Vad händer med en nyttjanderätt vid ägarbyte?

En annan fråga som man måste tänka på är om det finns nyttjanderätter som påverkas av att fastigheten byter ägare. Även om den tidigare fastighetsägaren har använt en brygga under många år är det inte säkert att den nya ägaren får överta rätten till bryggan.

Tänk på: Personliga nyttjanderätter som exempelvis arrenden är knutna till personen - och inte till fastigheten.

Kan fastigheten styckas av?

Innan man genomför ett generationsskifte kan det var värt att se över möjligheten att stycka av fastigheten. Det är inte ovanligt att en jordbruksfastighet - eller större fritidsfastighet - kan styckas av i flera tomter.

Med bygglov och rätt sorts marknadsföring kan det finnas stora pengar att tjäna på att sälja de nya tomterna separat. För att ta reda på om det skulle vara möjligt att göra något sådant bör man ta upp frågan om eventuell avstyckning med värderande fastighetsmäklare. Ta även reda på vad lantmäteriet och kommunens byggnadsnämnd anser i den frågan

Här kan du läsa mer om hur en avstyckning går till.

Att tänka på inför ett generationsskifte:

• Ha en öppen dialog i släkten om ett generationsskifte
• Ta reda på hur den familjerättsliga situationen påverkas
• Ta reda på ekonomiska och skattemässiga konsekvenser
• Fundera över om fastigheten ska styckas av - och ta reda på om en avstyckning är möjlig
• Ta reda på hur en eventuell nyttjanderätt påverkas