Sök

"Om undersökningsplikten"

- Fredrik Aldmo, jurist Familjens Jurist

Vad är undersökningsplikt?

När du köper en fastighet ska vara i det skick som framgår av avtalet. Om fastigheten inte stämmer överens med vad säljaren utlovat kan den vara felaktig.

Fastigheten kan också vara felaktig om den har andra brister, men bara om du som köpare inte hade kunnat upptäcka bristerna vid din undersökning av fastigheten. Skyldigheten att undersöka fastigheten kallas för undersökningsplikt, och den påverkar vilka fel du som köpare kan göra gällande mot säljaren.

Hur långt sträcker sig egentligen undersökningsplikten?

Om man frågar en fastighetsjurist om hur långt undersökningsplikten egentligen sträcker sig brukar de flesta ge ett lite svävande svar. Med tanke på att förarbetet (d v s den utredning som skett innan lagen antogs av riksdagen) innehåller en mening som lyder “Hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig får bedömas enligt livets regel” är det inte så konstigt att frågan är svår att besvara. Generellt anses att fel som hade kunnat upptäckas av en normalkunnig köpare med alla mänskliga sinnen omfattas av undersökningsplikten. En tumregel är att du måste lyfta på mattor, flytta på möbler och krypa in i trånga utrymmen. De senaste årens praxis från domstolarna har dessutom lett till att begreppet normalkunnig köpare näst intill kan ersättas med “sakkunnig besiktningsman”. Kravet på dig som köpare är alltså mycket strängt.

Vad kan du göra för att uppfylla undersökningsplikten?

Även om jordabalken inte ger någon större vägledning till dig som köpare finns det flera saker du kan göra för att undvika obehagliga överraskningar.

Anlita besiktningsman

Att undersöka en fastighet tillräckligt noggrant för att uppfylla undersökningsplikten kräver ofta specialistkunskap. Rådet är därför att alltid anlita en besiktningsman som får göra en noggrann undersökning av fastigheten. Om du själv exempelvis är hantverkare med goda fackkunskaper kan det så klart finnas skäl att överväga om det finns behov av att anlita en besiktningsman. Men om du är en vanlig privatperson utan särskilda byggnadstekniska kunskaper är det klokt att anlita en expert.

Om besiktningsmannen rekommenderar fördjupad undersökning eller påpekar att något är en så kallad riskkonstruktion måste du som köpare nästan alltid göra en sådan fördjupad undersökning för att vara på den säkra sidan. Den som undersöker själv måste tänka på att alla brister som kan upptäckas med dina sinnen kan vara tecken på att något är fel. Om du tillexempel känner en stickande doft i källaren kan det vara ett tecken på mögelskador som i sin tur kan ha uppstått på grund av att dräneringen är felaktig. Undersökningsplikten sträcker sig till och med så pass långt att du som köpare kan behöva göra ingrepp i fastigheten för att vara på den säkra sida. Förstörande ingrepp måste givetvis förankras med säljaren först. Om säljaren “viftar bort” dina funderingar måste du se till att säljarens påpekanden finns dokumenterade i skrift, även om säljaren lämnat lugnande besked är det ofta svårt att bevisa det när det väl har uppstått en tvist.