Sök

Det finns många saker att tänka på när du köper en nyproducerad bostadsrättslägenhet. I den här artikeln går vi igenom de vanligaste frågorna som kan uppkomma.

Text: Oscar Coronel, jurist Familjens Jurist & Fredrik Aldmo, jurist Familjens Jurist

Du kan ofta göra olika tillval gällande lägenhetens utrustning och standard, och det är många avtal som ska ingås. Avtalen följer ofta byggprocessen tidsmässigt. Som köpare har du ofta kontakter med bostadsproducenten (i regel stora byggbolag) och mäklaren samtidigt som du också blir medlem i den nybildade bostadsrättsföreningen. Det kan många gånger vara förvirrade med alla olika parter, särskilt om det något skulle vara fel i bostadsrättslägenheten. Vi går igenom de vanligaste frågorna som kan uppkomma.

Vad är ett bokningsavtal?

När du hittat en nyproduktionslägenhet som verkar intressant är det första steget normalt sett att boka lägenheten. Bokningsavtalet ingår du med bostadsproducenten och du betalar ofta en bokningsavgift. Bokningsavtalet betyder bara att du visar intresse för att i framtiden köpa en viss lägenhet. Bokningsavtalet innebär alltså inte du har rätt att få en viss lägenhet, men bostads-producenten kan inte heller kräva att du måste köpa en viss lägenhet. Om du väljer att inte köpa lägenheten riskerar du dock i många fall att inte få tillbaka bokningsavgiften. Det är därför viktigt att du är säker på att du vill ha lägenheten, eller är beredd att riskera att förlora bokningsavgiften om du skulle ändra dig.

Vad är ett förhandsavtal?

Nästa steg är ofta att du tecknar ett bindande så kallat förhandsavtal med den nybildade bostadsrättsföreningen. Förhandsavtalet innebär i korthet att du lovar att i framtiden ingå ett så kallat upplåtelseavtal avseende lägenheten. Du lovar alltså att i framtiden “köpa” lägenheten från den nybildade bostadsrättsföreningen. Eftersom förhandsavtalet är bindande är det därför viktigt att du som köpare är säker på att du har finansiering för köpet när det är dags för inflyttning och betalning. Om du inte fullföljer förhandsavtalet riskerar du att behöva betala ett betydande skadestånd till bostadsrättsföreningen.

Vad är upplåtelseavtal?

Upplåtelseavtalet är det avtal som “skapar” bostadsrätten (din rätt att nyttja lägenheten). Det kan närmast jämföras med köpekontraktet vid ett vanligt bostadsrättsköp. När upplåtelseavtalet har undertecknats är nästa steg att få nycklarna till lägenheten och att betala för lägenheten. I de allra flesta fall gör du det genom att betala en så kallad insats och upplåtelseavgift till bostadsrätts-föreningen.

Vad händer om jag inte kan betala insatsen/upplåtelseavgiften?

Eftersom både förhandsavtalet och upplåtelseavtalet som huvudregel är bindande för både dig och bostadsrättsföreningen har bostadsrättsföreningen rätt att häva avtalet om du inte kan betala. Detta innebär att du inte har rätt att få lägenheten, och dessutom riskerar du att bli skadeståndsskyldig för eventuella ekonomiska förluster som bostadsrättsföreningen drabbas av.

Eftersom det finns stora ekonomiska risker med att bryta mot förhands- och upplåtelseavtalen är det bästa rådet att alltid försöka fullfölja avtalen, alltså betala för lägenheten. Om du sedan märker att du inte har råd behålla lägenheten, kan du sälja lägenheten vidare till en ny köpare genom en vanlig försäljning. Det är ofta betydligt billigare än att bryta mot avtalen och riskera betydande skadeståndskrav. 

Om du tecknat upplåtelseavtal men ännu inte fått flytta in, kan du i vissa fall sälja lägenheten vidare redan innan du flyttat in. En sådan affär är ofta komplicerad och det är därför viktigt att du kontaktar en skicklig fastighetsmäklare som kan hjälpa dig.

Vem ansvarar om det är fel i bostadsrätten?

Utgångspunkten är att bostadsrättsföreningen ansvarar för fel och brister
Utgångspunkten är att din bostadsrätt ska stämma överens med vad du och bostadsrättsföreningen avtalet avseende bostadsrättens skick. Om avtalet inte reglerar skicket är utgångspunkten att bostadsrätten ska vara i sådant skick som är normalt för området (“brukligt för orten”). Det är alltså som utgångspunkt bostadsrättsföreningen som ansvarar för lägenhetens skick.

Om bostadsrätten inte är i avtalat skick eller i “normalt” skick kan du som köpare begära att bostadsrättsföreningen åtgärdar felet eller bristerna. Om bostadsrättsföreningen inte åtgärdar felet eller bristerna inom skälig tid har du som bostadsrättsinnehavare istället rätt att själva låta avhjälpa felet på bostadsrättsföreningens bekostnad. Detta framgår av bostadsrättslagen. Enligt bostadsrättslagen ska du vända dig direkt till bostadsrättsföreningens styrelse med dina krav. Det är inte ovanligt att styrelsen i en sådan situation hänvisar direkt till bostadsproducenten, som alltså egentligen är fel part enligt bostadsrättslagen. Detta bygger ofta på en missuppfattning om att bostadsproducenten har lämnat garantier till dig som enskild köpare. Garantierna gäller dock egentligen som utgångspunkt mellan bostadsproducenten och bostadsrättsföreningen.

I praktiken kan bostadsproducenten ibland åta sig ansvar för fel och brister
Oavsett bostadsrättslagens regler är det dock vanligt att bostadsproducenten tar på sig ett ansvar för att avhjälpa fel och brister i bostadsrätten. Ofta görs detta av goodwill av bostadsproducenten. Det är viktigt att veta att du bara har rätt att kräva att bostadsproducenten avhjälper fel eller brister om det finns ett uttryckligt åtagande gentemot dig som köpare, alltså ett löfte om att bostadsproducenten ska åtgärda fel eller brister. Eftersom garantierna som bostadsproducenten lämnat till bostadsrättsföreningen kan innehålla krav på att fel påtalas av föreningen inom en viss tid är det viktigt att du ser till att föreningen fullgör sin skyldighet att påtala felet. Om föreningen inte påtalar felet i tid kan du som bostadsrättsinnehavare drabbas av ekonomisk skada. Ytterst skulle bostadsrättsföreningens styrelse kunna bli skadeståndsskyldig gentemot dig för den skada som uppstått, men det kan vara mycket komplicerat att driva ett sådant ärende. Rådet är därför att du alltid bör vara engagerad och kräva svar av styrelsen, och att du försöker få felen avhjälpta, endera av bostadsproducenten eller av bostadsrättsföreningen. Även om det rent rättsligt alltså är bostadsrättsföreningen som ansvarar, kan i praktiken mycket vara vunnet på att ha en dialog med bostadsproducenten. Generellt sett lönar det sig att vara pådrivande och inte vänta på att det hela ska lösa sig.

Relaterade tjänster